Finanzas

Algunos compradores tienen una rara oportunidad de ahorrar dinero en la financiación

"Si estás en el mercado, puedes elevar tu horizonte de precios y seguir asegurando una tasa de interés hipotecario algo más baja", escribe Lew Sichelman en su columna inmobiliaria semanal. Arriba: Una foto de una casa en venta en 2020 en Miami.
"Si estás en el mercado, puedes elevar tu horizonte de precios y seguir asegurando una tasa de interés hipotecario algo más baja", escribe Lew Sichelman en su columna inmobiliaria semanal. Arriba: Una foto de una casa en venta en 2020 en Miami. AP

Durante los próximos 60 días, algunos compradores de viviendas tienen una oportunidad inusual de encontrar financiación a un costo algo menor.

El límite máximo de las hipotecas que pueden adquirir Fannie Mae y Freddie Mac cambia anualmente a principios de año. Esto es importante porque cuando las dos empresas patrocinadas por el gobierno ponen sus sellos en los préstamos, el costo para los prestatarios es generalmente de entre 0.25% y 0.50% más bajo.

Pero algunos prestamistas mayoristas, que financian las hipotecas suscritas por los corredores, se están precipitando. Aunque el nuevo límite no suele anunciarse hasta la semana de Acción de Gracias, dos empresas —United Wholesale Mortgage y PennyMac Financial Services— ya están diciendo a los prestamistas directos que subirán el precio de la financiación de las viviendas unifamiliares.

El límite actual es de $548,250, pero UWM y PennyMac aceptarán préstamos de hasta $625,000. Y según la publicación especializada Inside Mortgage Finance, se espera que más mayoristas “sigan su ejemplo”.

Eso significa que los compradores y refinanciadores de viviendas que no pueden esperar hasta 2022 pueden conseguir tasas ligeramente más bajas ahora mismo. Es una ventana financiera estrecha: Si necesitas más de $548,000, pero menos de $625,000, un pequeño regalo está cayendo en tu regazo.

Estos prestamistas no están rompiendo las reglas, sino que están financiando estos préstamos y conservándolos hasta el 1 de enero antes de venderlos a las GSE. Ellos están apostando a que el límite de Fannie-Freddie para 2022 se elevará al menos a $625,000. Dada la forma en que los precios han saltado este año, parece una apuesta bastante segura.

El FMI “estima de forma conservadora” que el nuevo límite de préstamos de la GSE para una unidad será de al menos $618,000, pero podría llegar a $656,000. Otra publicación de la industria, Mortgage News Daily, dice que el nuevo límite será “casi seguro más alto que $625,000,” una cantidad que dice “refleja una conjetura extremadamente segura y altamente informada”.

Bien, recuperemos el aliento y demos una explicación más completa a esto.

Fannie Mae y Freddie Mac son instituciones financieras gigantescas creadas por el Congreso para mantener el flujo de dinero en el mercado hipotecario. Lo hacen comprando préstamos de los prestamistas de Main Street a los que usted y yo pedimos préstamos y agrupándolos en valores para venderlos en el mercado hipotecario secundario a inversores de todo el mundo. El dinero que reciben se utiliza para comprar más préstamos, y el ciclo continúa.

Dado que las dos GSE fueron creadas por el Congreso, y han estado bajo la administración de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) desde la Gran Recesión de 2008, se cree ampliamente —pero no es necesariamente cierto— que el Tío Sam acudirá al rescate de los inversionistas en caso que los prestatarios incumplan en gran número. A cambio de la seguridad percibida de los bonos de Fannie y Freddie, los inversores están dispuestos a aceptar una pequeña reducción de su rendimiento esperado. Y ese descuento se devuelve a los prestatarios en forma de tasas de interés más bajas.

Los préstamos que Fannie y Freddie pueden comprar se denominan préstamos en cumplimiento porque deben cumplir las reglas de las agencias, incluida la cantidad que los consumidores pueden pedir prestada. La cantidad se determina mediante una fórmula establecida por el Congreso en la Ley de Vivienda y Recuperación Económica para reflejar los cambios en los precios medios de las viviendas.

En 2020, el aumento promedio medido por la FHFA fue 7.42%. En consecuencia, el límite de préstamo “base” se elevó en el mismo porcentaje: de $510,400 en 2020 a $548,250 este año para las viviendas unifamiliares, en la mayoría de los lugares. En algunos mercados de alto costo, sin embargo, el límite es de $822,375.

Pero los precios este año han estado en auge. Según la FHFA, el precio promedio aumentó un asombroso 19.2% entre julio de 2020 y julio de 2021. El indicador S&;P CoreLogic Case-Shiller reportó en julio un aumento de un año a otro aún mayor, de 19.7%. Y en agosto, CoreLogic dijo que las ganancias de precios anuales alcanzaron otro máximo histórico del 18.1%.

Hay algunos indicios de que el aumento de los precios puede estar disminuyendo. Pero la clave para el límite de préstamos en cumplimiento de 2022 serán los precios de todo el tercer trimestre, porque la fórmula se basa en cambios trimestrales, en lugar de mensuales. Incluso si los precios se mantienen sin cambios en agosto y septiembre, el bloguero de la vivienda Bill McBride cree que habrá “un gran aumento en el límite de préstamos en cumplimiento para 2022”.

¿Cuán grande? Eso es una conjetura de cualquiera en este momento. Pero utilicemos el aumento de precios de julio como referencia y veamos qué ocurre: Si el límite actual de $548,250 se ajusta al alza en 19%, el límite de 2022 sería de alrededor de $652,500 en la mayoría de los mercados y $978,750 en los más caros.

Para el importe del préstamo base, la diferencia en el pago mensual de un préstamo al 3% frente a uno al 2.75% es de unos modestos $87. No es mucho, pero a lo largo de un año, eso suma $1,044. Y a lo largo de los 30 años del préstamo, el ahorro total es de $31,320.

Por supuesto, los precios podrían haber bajado un poco en agosto y septiembre, haciendo que el nuevo tope sea inferior a estas cifras. O podrían haber subido aún más. En este momento, es pura conjetura.

En resumen: Si estás en el mercado, puedes aumentar tu horizonte de precios y todavía asegurar una tasa de hipoteca algo más baja. Y puedes hacerlo ahora mismo, sin esperar hasta el 1 de enero para que entre en vigor el nuevo tope. Lo mismo ocurre con los propietarios cuyos préstamos actuales superan el tope actual: Pueden refinanciar ahora para aprovechar la tasa de interés más baja de los préstamos en cumplimiento.

Una vez más, es una ventana estrecha, pero no tan estrecha como suele ser.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.

Esta historia fue publicada originalmente el 18 de octubre de 2021 2:49 pm.

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