Finanzas

¿Esperar o comprar? Aprovecha estos recursos para obtener un buen interés hipotecario

Con la subida de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal para contrarrestar la creciente inflación, comprar una vivienda es aún más caro porque mientras más alto es el interés al que se financia el préstamo hipotecario, más alto es el pago mensual.

Este cambio pone a los futuros compradores en una encrucijada, porque ahora son menos los compradores que califican para obtener préstamos y comprar una vivienda. Por otra parte, ya se han acabado las guerras de ofertas y ahora son menos las familias que pueden aspirar a una vivienda determinada, lo que ha hecho que el mercado de bienes raíces se debilite, siempre considerando que en cada región o ciudad el comportamiento del mercado es diferente.

El mejor momento para convertirse en propietario de una vivienda

Ante los recientes cambios del mercado, como el aumento de las tasas de interés, el comprador se pregunta: ahora que disminuye el precio de la vivienda, en algunos casos hasta $30,000, ¿es el momento de comprar o debo seguir esperando?

La realidad es que hay pocas casas en venta y por lo tanto la demanda se mantiene alta. Los dueños de casas se han acostumbrado a los precios altos y se aferran a ellos, por lo que tomará tiempo que se ajusten a la realidad, señalan agentes de bienes raíces.

Por otra parte, aquellas personas que venden su casa, aunque con ganancia porque el equity de las propiedades ha crecido en los últimos años, no tienen para donde mudarse una vez que venden porque hay poca oferta. Además los alquileres se mantienen altos. La competencia a su vez sigue fuerte, porque quienes no califican para convertirse en compradores, no les queda otra opción que seguir rentando.

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Dos trabajadores en un techo de uno de los edificios de apartamentos terminados en 2020, durante la segunda fase de Liberty Square, en Miami, el proyecto de reurbanización de Related Urban, la división de viviendas asequibles de Related Group. Al Diaz adiaz@miamiherald.com

Aunque el escenario parece complejo, lo fundamental es entender que, a pesar de que las tasas de interés han subido a un poco más del 5 por ciento, dos puntos más de lo que estaban hace unos meses, esta cifra es aun baja y los compradores tienen recursos para cumplir el sueño de comprar.

“El promedio de las tasas de interés en los últimos 40 años es un 7 por ciento. Un interés de un 3 por ciento es algo inusual”, dijo a Acceso USA Leonardo González, oficial de préstamos en CMG Home Loan, un banco especializado en préstamos hipotecarios, con varias sucursales en el sur de la Florida.

El interés para un préstamo convencional (que suele requerir un 20 por ciento o más de down payment o pago inicial) está alrededor del 5.2 por ciento, pero nadie se queda con el préstamo por toda la vida del loan, es decir, 30 años, sino que venden la propiedad o la refinancian antes.

“Una persona se queda como promedio con el préstamo de 7 a 10 años”, apuntó González, que aconseja comprar porque los intereses bajan, pero los alquileres no. “Nunca he visto a un landlord ofrecer que te va a bajar la renta”.

Recursos para obtener una mejor tasa de interés

La inflación se mantendrá alta por dos años, calculan los economistas, y la Reserva Federal ha prometido más subidas de las tasas de interés.

Oliver Ruiz, agente de bienes raíces de la compañía Douglas Elliman, con 26 años de experiencia en el mercado del sur de la Florida, aconseja a los compradores que no se sienten a esperar una disminución marcada de los precios, sino que se apresuren a comprar porque si algo es seguro ahora es que las tasas van a seguir subiendo.

Los compradores deben explorar todos los recursos que tienen a su alcance para no posponer la decisión de adquirir una vivienda porque en seis meses podrían arrepentirse, dice Ruiz.

“Los inversionistas tienen el dinero en las manos, la palabra cash es algo normal”, dice Ruiz sobre una competencia que enfrentan los compradores.

Refinanciar la hipoteca es una de las herramientas de la que disponen los compradores. La economía se calcula en ciclos de siete años en los que se producen cambios, y a la misma vez, como ha señalado González, las personas se quedan con una casa alrededor de la misma cantidad de años. Así que tan pronto bajen las tasas de interés un 2 por ciento, ya le resulta provechoso al comprador refinanciar su hipoteca si quiere quedarse en la casa. Hay que tener en cuenta que el proceso de refinanciamiento tiene un costo de varios miles de dólares.

Una hipoteca a una tasa de interés ajustable (ARM) es otra opción que están explorando mucho los compradores ahora. Pero es importante entender sus riesgos porque después de un determinado período la tasa varía y puede no ser en favor del que paga la hipoteca.

Pueden obtener un Adjustable Rate Mortgage con una tasa de interés fija por los primeros tres años, que después de ese tiempo varía una vez al año (ARM 3.1), lo mismo ocurre con las AMR 5. y AMR 10.1, que después de cinco y 10 años respectivamente, la tasa varía una vez al año.

Los expertos recomiendan que la tasa de interés variable resulta más idónea para quienes van a adquirir una propiedad por encima de $200,000 (si es menos, es preferible la tasa fija) y si anticipan mudarse antes que se acabe el período inicial de bajos intereses.

Otra opción disponible sería All in One Loan, que no es un préstamo sino una línea de crédito, que puede funcionar para quienes compran su primera casa o para inversionistas.

González indica que esta opción, que ofrece su compañía, es perfecta para aquellas personas que no gastan más de lo que ganan. Cuando el salario o ingreso del que tiene el préstamo entra a la cuenta, se toma para pagar la hipoteca. Todos los depósitos se aplican directamente al capital del préstamo, lo que reduce automáticamente el costo de interés de cada día y el monto del pago de interés mensual. Al mismo tiempo la persona puede acceder al dinero restante para cubrir otros gastos regulares.

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Aunque las tasas de interés están altas, los compradores tienen recursos para obtener préstamos a un interés ajustable o pueden comprar ahora y refinanciar cuando bajen las tasas. Tom Merton Getty Images

Cómo prepararse para obtener un préstamo hipotecario

Lo primero es poner tus finanzas en orden para saber cuál es tu puntaje de crédito, siempre es más fácil obtener un mejor interés en préstamos si tu puntaje de crédito se sitúa por encima de los 700.

Lo fundamental para calificar para un préstamo son los ingresos o el salario que ganas, así que busca aumentar tus ingresos. Debes llevar por lo menos dos años en el mismo trabajo o en la misma línea profesional.

Las deudas se restan a tus ingresos, así que es fundamental reducirlas al mínimo. Paga los balances de tarjeta de crédito y trata de mantenerlos siempre por debajo del 30 por ciento. Por ejemplo, si tienes una línea de $10,000 no uses más de $3,000, y nunca hagas pagos tardes.

También necesitarás tener dinero ahorrado para el pago inicial o down payment, que puede ser el 10 por ciento o el 20 por ciento del precio de compra de la casa o menos del 5 por ciento si obtienes un préstamo FHA, que está respaldado por el gobierno federal y por lo tanto exigen menos pago inicial.

Si recibes un dinero de un familiar para el pago inicial, debes tener formas de documentarlo.

Si estás pensando comprar una casa, no hagas gastos grandes como adquirir un auto. Tampoco hagas movidas de dinero de tu cuenta si ya has sido aprobado para el préstamo, pero no has hecho el cierre de la venta.

Trata de obtener una precalificación de una institución acreditada para saber cómo están tus finanzas y cuánto te prestarán, para así buscar la casa por ese precio.

Algunos recursos para hipotecas:

http://www.floridahomesloans.com;

http://www.homefundit.com y http://www.aioloan.com

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