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¿Estás al borde de la ejecución hipotecaria? Hay medidas que puedes adoptar para evitarla

Los expertos afirman que es improbable que se produzca ahora una crisis inmobiliaria como la de 2008, aunque solo sea porque lo estándares de préstamo son mucho más estrictos que antes de la Gran Recesión. Aun así, las ejecuciones hipotecarias están empezando a aumentar.

ATTOM, una empresa de datos inmobiliarios, dice que en mayo había menos de 31,000 casas en todo el país con solicitudes de ejecución hipotecaria, es decir, casas con avisos de falta de pago, casas programadas para subasta o casas ya embargadas por los prestamistas. Esto supone un escaso aumento del 1% respecto a abril, pero es un 185% más que en mayo del año pasado.

Lea este artículo en inglés en The Miami Herald.

Y aunque el porcentaje de deudores en cualquier fase de la morosidad alcanzó un mínimo histórico en el primer trimestre, CoreLogic informa que más de un tercio de las hipotecas morosas llevan seis o más meses de retraso.

Afortunadamente, si usted está entre los deudores que no pueden hacer frente a sus pagos, hay muchas opciones disponibles: desde obtener el permiso de su prestamista para dejar de pagar algunas cuotas hasta que se recupere, hasta vender su casa antes de que caiga el martillo.


Pero hay que actuar con rapidez. Esperar demasiado tiempo pudiera salirle caro, sobre todo porque el valor de la vivienda puede empezar a retroceder pronto en algunos lugares. Aunque crea que su problema financiero solo durará unos meses, no dude.

El primer paso es llamar al administrador del préstamo: la empresa que cobra los pagos, paga los impuestos y el seguro y administra la hipoteca. Dependiendo de su situación, el administrador puede ofrecerle varias opciones. Cada caso es diferente, pero normalmente le darán una de las cuatro opciones:

▪ Suspender o reducir temporalmente los pagos mensuales de la hipoteca durante un período determinado hasta que crea que podrá empezar a pagar de nuevo.

▪ Pagar cualquier cantidad vencida añadiendo un porcentaje de la misma a su pago regular durante un periodo determinado hasta que su hipoteca se ponga al día.

▪ Aplazar los importes vencidos hasta el final del plazo del préstamo y mantener el pago mensual de capital e intereses.

▪ Cambiar las condiciones originales del préstamo, tal vez el importe de los pagos, el plazo del préstamo o incluso las tasas de interés.

Cada una de estas alternativas tiene sus ventajas, pero todas le permiten permanecer en su casa y evitar la ejecución hipotecaria. Sin embargo, todavía tiene que cumplir los requisitos. Y si el administrador determina que no hay forma de que pueda salir adelante, no habrá ayuda.


Otra opción sería refinanciar. Pero con las tasas de interés de los préstamos, que han alcanzado recientemente el nivel del 6%, esta alternativa está prácticamente descartada. Según la empresa de datos Black Knight, la refinanciación tiene sentido actualmente para menos de 500,000 propietarios de viviendas en todo el país, la cifra más baja en más de dos décadas.

Sin embargo, no todo está perdido, ya que en este momento todavía puede vender su casa, incluso con beneficios, dependiendo de cuándo la haya comprado. Aquí hay dos puntos clave:

▪ Los precios de la vivienda no están bajando todavía, pero tampoco están aumentando a la velocidad vertiginosa del pasado reciente. Algunos vendedores ansiosos están recortando sus precios de venta, pero en su mayor parte, están quitando el margen que habían ganado, no cayendo por debajo de lo que originalmente pagaron por sus lugares.

Por supuesto, si usted acaba de comprar su casa, es probable que no haya habido mucha revalorización, y por tanto tiene menos ganancias. Esto nos lleva al siguiente punto:

▪ La ejecución hipotecaria no es un evento: es un proceso. Dependiendo de dónde viva, la policía puede tardar meses, o incluso años. en llamar a su puerta, este hecho por sí mismo, ya da un poco más de respiro.

Puede vender durante el proceso de ejecución hipotecaria, hasta el momento en que el juez dé el golpe de martillo, pero es mucho mejor hacerlo antes de que comience el proceso. Haga lo que haga, no diga que tiene problemas para hacer los pagos. Sea honesto con su agente, por supuesto, pero por lo demás, mantenga la situación bajo reserva. Si un posible comprador se entera, es probable que asuma que está desesperado y rebaje su oferta.


Si consigue vender con beneficios, simplemente pague a su prestamista lo que debe, embólsese el resto y siga adelante. Pero si vende con pérdidas y no puede pagar a su prestamista la totalidad de los ingresos, tendrá que convencerle de que apruebe lo que se conoce oficialmente como venta previa a la ejecución hipotecaria.

Obtener la bendición del administrador para una venta con desventaja a veces puede tomar semanas, si no es que meses. Necesita demostrar que tiene una dificultad a largo plazo; que no ha podido vender a un precio que cubra lo que debe; que está en ejecución hipotecaria o a punto de entrar en ella; y que ya no puede permitirse vivir allí. También tendrá que llenar lo que pueden parecer montañas de papeleo.

Si su prestamista está de acuerdo con su venta a precio menor, usted consigue un comprador y la venta se cierra, los ingresos irán al administrador y se le emitirá una exención de deficiencias que le exime de su responsabilidad por cualquier saldo restante.

Su puntuación de crédito se verá afectada. Pero, por lo demás, estará libre para seguir adelante.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector de vivienda y finanzas. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.

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Esta historia fue publicada originalmente el 20 de julio de 2022 8:00 am.

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